分析:改造商铺上方的空置单元有很大的潜力，但把它们改造成住房可能成本高昂、风险大、速度慢
作者:都柏林西蒙社区的凯瑟琳·斯托克斯和米歇尔·康诺利
爱尔兰的住房危机是众所周知的，我们经常听说，翻新空置的房产可以很容易地为每个有需要的人创造足够多的住房。如果将空置单位的数量与当前的住房需求进行比较似乎是一个直截了当的胜利，为什么我们没有看到这种情况发生?通常，宣称“这可能是一个家”并不能回答更基本的问题:“如何才能将空置的房屋转化为新的用途?”以及“谁可以(也应该)切实可行地做到这一点?””
近年来，针对爱尔兰空置率的政策关注和研究越来越多，这些研究致力于更细致地关注空置率——不同的类型、地理位置、不同的人和流程，这些因素要么使建筑物空置，要么使它们重新投入使用。为了应对这种关注，我们一直在研究去年将空置的商店以上单位(简称vatsu)改造成住宅的可能性。
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来自RTÉ Radio 1的The Business，在过去，住在商店楼上是一种正常的住房状况，但这能缓解现在的住房危机吗?
上面的商店单位是爱尔兰常见的空缺类型，但也带来了一系列独特的复杂性和挑战。首先，很难识别它们。虽然有不同的措施和数据专门用于空置，但商店以上的单位可以分类为住宅或商业单位，例如，如果建筑物的一层已被占用，则可能不包括在空置数据中。我们还经常依靠视觉线索来识别空置的单元(例如，破碎的窗户，杂草丛生的草或屋顶损坏)，这意味着从街道水平更难以看到楼上的空置。由于这些原因，几乎不可能确定该国空置单位的确切数量。
爱尔兰政府通过“生活城市倡议”(以前称为“生活在商店上”)等税收激励措施、规划豁免和将空置单位转换为住宅用途的财政支持(如“维修和租赁计划”)，提供了许多空置支持和针对商店以上空置单位多年的目标。这些计划的接受程度各不相同，但空置仍然是许多爱尔兰城镇的一个持久特征。此外，需要注意的是，这不仅仅是爱尔兰的问题;其他国家也制定了类似的计划或激励措施来鼓励空置单位的转换。
那么，为什么我们没有看到全国各地大量商铺上方的空置房屋被改造成住宅呢?简而言之，翻新或改造商铺上方的空置房屋往往比在绿地或棕地建造房屋更昂贵、风险更大、速度也更慢。翻修往往是大规模的，涉及大量的建筑工程，从重新布线到重新铺设地板，再到防火。
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来自RTÉ第一电台的爱尔兰早间节目，房价在许多传统最后，价格较低的县在全国范围内飙升最终的平均
纵观确定、规划和处理空置单位的各个阶段，我们的研究发现了挑战和机遇。例如，对于许多想要翻修商铺上方空置房屋的人来说，财务问题可能很棘手，而且由于存在如此多的不确定性，很难做出预算。获得抵押贷款对商业地产来说也是一个挑战，在等待装修完成后获得任何空置贷款或赠款时，你将需要资金来支付前期费用。
资金并不是vatsu投入使用的唯一问题。建筑标准和法规也需要时间来掌握，特别是在保护、消防安全和残疾人通道以及改造等方面存在不同要求的情况下。此外，很难找到有类似项目工作经验的人，时间表可能会等待批准，或者当意外的工作突然出现时。即使是在建筑和施工方面有经验的人也发现，这些项目可能会拖延很长时间，这可能会让生活的其他方面停滞不前。
虽然我们的研究发现了一些挑战，但我们也听说这些挑战都不是不可克服的。事实上，我们采访的许多人都坚定地认为，将VATSUs引入住宅使用可以而且应该在更大的范围内进行。同样地，许多先前成功完成VATSU转换的参与者也愿意再次进行类似的项目。
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来自RTÉ Radio 1’s Drivetime的2021年，梅奥郡议会的汤姆·吉利根是vacanthomes的创始人。我和弗兰克·奥科我们不会讨论空房问题
有许多方法可以简化住房vatsu的确定、准备和翻新过程，使其更具可行性和吸引力。一个重要的信息是找到有效的方法来支持那些对翻新感兴趣的人，提供更有针对性的支持，明确的联系方式，并指导有经验的专业人员和方法来翻新复杂的VATSU项目。从“空置传统农舍保育谘询补助金试点计划”中汲取灵感，为空置传统农舍提供可行性补助金，亦有助减少有关可能进行翻新工程的不确定性。
另一个重要的问题是，如果没有积极的个人或业主或开发商愿意这样做，谁来承担这些翻新工作。如果许多VATSU实际上是“亏本企业”，我们需要问谁可以承担和扩大VATSU的改造，以实现公共利益。
作为我们研究的一部分，都柏林西蒙社区进行了一项可行性研究，看看他们是否可以用VATSUs收购和翻新一栋建筑，以增加他们的住房存量。鉴于翻新VATSU的成本几乎是交付新单元的两到三倍，批准的住房机构很难证明额外的成本、时间和不确定性是合理的，同时还试图紧急增加社会住房存量。
我们的研究并不表明商铺以上的空置单元是解决住房危机的灵丹妙药
当然，并非所有商铺以上的空置单位都适合住宅用途，许多可能成为住宅的单位纯粹从财务角度来看是不可行的。然而，保持现有建筑的使用具有明显的环境效益，可以对当地社区产生积极影响，并维护建筑遗产。
一些地方议会，如沃特福德，正在积极与当地业主合作，支持将空置的建筑物和单位改造成住房——自维修和租赁计划启动以来，这些贷款占了该计划贷款的近一半。在这里，业主们热情洋溢地谈论着他们从地方当局获得资金的支持和指导，这促使他们将投资组合中商铺以上的额外空置单元转换为住房。
最终，我们的研究并不表明商铺以上的空置单元是解决住房危机的灵丹妙药。在许多方面，将它们重新用作住房会更加复杂，风险更大，但它们也不是不可能的，而且有很多好处。我们看到了巨大的潜力，但也认识到，要使爱尔兰的住房成为可行和可扩展的选择，需要系统性的变革和更有针对性的支持。
这个项目是由住房署的研究支持计划资助的。
凯瑟琳·斯托克斯博士是都柏林大学历史与地理学院的城市地理学家和助理教授。米歇尔公司诺利是都柏林西蒙社区的高级研究和政策官员。
这里表达的观点是作者的观点，不代表或反映RTÉ的观点
